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Bali gehört zu den gefragtesten Zielen internationaler Immobilienkäufer – rechtlich dürfen Ausländer in Indonesien aber kein Grundstück direkt erwerben. Wer trotzdem ein Haus oder eine Villa auf der Insel kaufen will, braucht einen der gesetzlich vorgesehenen Wege: Leasehold, Hak Pakai oder eine Kapitalgesellschaft mit Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB). Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten rechtlichen Optionen, was an Nebenkosten anfällt und worauf Käufer vor Ort achten sollten.

Besonders gefragt sind Orte wie Seminyak, Canggu und Uluwatu im Süden sowie Ubud im Landesinneren. Weil die Rechtslage komplex ist und sich Vorschriften ändern können, lohnt sich vor jedem Kauf die Beratung durch einen unabhängigen, auf Immobilien spezialisierten Anwalt oder Notar (PPAT) vor Ort.

Haus auf Bali kaufen: Der Immobilienmarkt im Überblick

Der Tourismus auf Bali hat sich nach der Corona-Pandemie deutlich erholt, und mit ihm das Interesse ausländischer Käufer an Ferienimmobilien und Vermietungsobjekten. Wie stark einzelne Regionen wie Kuta, Seminyak oder Ubud zuletzt im Preis gestiegen sind, wird von verschiedenen Anbietern unterschiedlich beziffert und verändert sich laufend. Belastbare, aktuelle Zahlen für ein konkretes Grundstück liefern am ehesten lokale Makler und Notare vor Ort – pauschale Prozentangaben für die ganze Insel sind dafür wenig aussagekräftig.

Gleiches gilt für Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung: Sie hängen stark von Lage, Verwaltung, Auslastung und Saison ab und lassen sich nicht seriös auf eine feste Rendite pro Region reduzieren.

Grundstücksbesitz auf Bali: Rechtliche Wege für Ausländer

Ausländer können in Indonesien kein Hak Milik – das indonesische Volleigentum an Grund und Boden – erwerben; das bleibt indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Für den Kauf eines Hauses oder einer Villa stehen stattdessen drei Wege offen: ein privater Leasehold-Vertrag, das Nutzungsrecht Hak Pakai oder der Erwerb über eine indonesische Kapitalgesellschaft mit ausländischer Beteiligung (PT PMA), die ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) halten kann.

Leasehold (Hak Sewa)

Leasehold ist ein privater Mietvertrag zwischen Käufer und dem indonesischen Grundstückseigentümer. Üblich sind Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren, oft mit vertraglich vereinbarter Verlängerungsoption. Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es dafür nicht – die Bedingungen werden individuell verhandelt und notariell festgehalten. Ohne Verlängerung fällt das Grundstück nach Vertragsende an den Eigentümer zurück.

Hak Pakai (Nutzungsrecht)

Hak Pakai ist ein eingetragenes Nutzungsrecht, das Ausländern mit gültigem Aufenthaltstitel (KITAS oder KITAP) direkt auf den eigenen Namen eingeräumt werden kann. Nach der Regierungsverordnung PP 18/2021 gilt es für maximal 30 Jahre, ist danach um bis zu 20 Jahre verlängerbar und lässt sich anschließend um weitere 30 Jahre erneuern – macht in Summe bis zu 80 Jahre. Es ist grundsätzlich auf die eigene Wohnnutzung ausgelegt.

Hak Pakai spielt auch für die Aufenthaltserlaubnis eine Rolle: Beim Second Home Visum (E33) kann eine Immobilie im Wert von mindestens 1 Million US-Dollar, gehalten unter Hak Pakai, alternativ zu einem Festgeld-Nachweis von 2 Milliarden Rupiah (rund 130.000 US-Dollar) als finanzieller Nachweis dienen. Das Visum gilt für 5 oder 10 Jahre und ist kein Ersatz für einen Landtitel, sondern eine separate Aufenthaltsregelung.

Hak Guna Bangunan (HGB) über eine PT PMA

Wer eine indonesische Kapitalgesellschaft mit ausländischer Beteiligung (PT PMA) gründet, kann darüber ein Baurecht (Hak Guna Bangunan) halten. Es folgt derselben Struktur wie Hak Pakai: 30 Jahre plus 20 Jahre Verlängerung plus 30 Jahre Erneuerung, ebenfalls bis zu 80 Jahre in Summe. Das Mindest-Einzahlungskapital einer PT PMA liegt seit Oktober 2025 bei 2,5 Milliarden Rupiah, umgerechnet rund 150.000 US-Dollar. Diese Struktur eignet sich vor allem für Investoren, die mehrere Objekte halten oder Villen gewerblich vermieten wollen.

Für Eigentumswohnungen gilt seit PP 18/2021 eine vierte Variante: das Strata-Title-Eigentum (SHMSRS) an Apartmenteinheiten, das Ausländern mit gültigem Aufenthaltstitel offensteht. Diese Erleichterung gilt jedoch nicht flächendeckend, sondern nur in ausgewiesenen Sonderwirtschafts-, Freihandels- oder Industriezonen – für ein freistehendes Haus oder eine Villa auf normalem Baugrund ist sie in der Regel nicht einschlägig.

Erwerbsform	Wer kann es nutzen	Laufzeit	Eignung
Leasehold (Hak Sewa)	Jeder Ausländer, privater Vertrag	meist 25–30 Jahre, verhandelbar verlängerbar	Eigennutzung oder Vermietung, kein eingetragener Landtitel
Hak Pakai	Ausländer mit KITAS/KITAP, auf eigenen Namen	30 + 20 + 30 = bis zu 80 Jahre	in erster Linie Eigennutzung
HGB über PT PMA	Kapitalgesellschaft mit ausländischer Beteiligung	30 + 20 + 30 = bis zu 80 Jahre	Vermietung, mehrere Objekte, gewerbliche Nutzung

Schaubild: Vergleich der drei rechtlichen Wege für Ausländer zum Hauskauf auf Bali – Leasehold, Hak Pakai und Hak Guna Bangunan über eine PT PMA – nach Nutzerkreis, Laufzeit und Eignung.

Warnung vor Nominee-Konstruktionen

Sogenannte Nominee-Verträge – bei denen ein indonesischer Strohmann formal als Hak-Milik-Eigentümer eingetragen wird, während faktisch ein Ausländer die Kontrolle behält – sind nach dem indonesischen Agrargesetz (UUPA, Art. 26 Abs. 2) nichtig. Im Streitfall hat der ausländische Käufer keinen wirksamen Rechtsanspruch auf das Grundstück; das Risiko eines Totalverlusts ist real.

Landzertifikat und Eigentumskette beim Notar/PPAT prüfen lassen, bevor eine Anzahlung fließt
Leasehold-Vertrag genau lesen: Laufzeit, Verlängerungsoption, Kündigungsrechte
Keine Nominee-Konstruktion eingehen, auch wenn sie als „üblich“ angeboten wird
Bei Ehe zwischen Indonesier/in und Ausländer/in: Gütertrennung per Ehevertrag regeln, sonst kann das Grundstück als gemeinsames Vermögen gelten

Typischer Ablauf beim Kauf

Der Ablauf folgt in der Praxis meist demselben Muster: Zuerst prüft der Notar/PPAT die Eigentumskette und den Zonenstatus des Grundstücks (Wohn-, Grün- oder Tourismuszone), danach wird eine schriftliche Kaufabsichtserklärung (meist mit Anzahlung) unterzeichnet. Erst danach folgt die eigentliche Beurkundung des Leasehold-, Hak-Pakai- oder HGB-Vertrags. Zwischen Absichtserklärung und Beurkundung sollte genug Zeit für die vollständige Prüfung von Grundbuch, Baugenehmigungen und – bei bestehenden Gebäuden – der Bausubstanz eingeplant werden. Ein unabhängiger, nicht vom Verkäufer vorgeschlagener Anwalt reduziert das Risiko, Interessenkonflikte zu übersehen.

Was kostet ein Haus auf Bali?

Kaufpreise unterscheiden sich stark nach Lage, Küstennähe, Erschließung und Ausstattung. In etablierten Gegenden wie Seminyak oder Canggu liegt das Preisniveau deutlich über dem ländlicher Regionen im Osten oder Norden der Insel. Verlässliche, aktuelle Quadratmeterpreise für eine bestimmte Gemeinde (Desa) liefern lokale Makler oder der Notar vor Ort – pauschale Preistabellen für ganz Bali veralten auf diesem dynamischen Markt schnell und werden hier deshalb bewusst nicht wiedergegeben.

Stadtnahe Lagen etwa in Denpasar oder direkt an der Küste sind in der Regel teurer als vergleichbare Grundstücke im Hinterland; wie groß der Abstand im Einzelfall ausfällt, hängt von Lage, Erschließungsgrad und Nachfrage vor Ort ab.

Auch die Art des Objekts beeinflusst den Preis: ein bestehendes, fertig gebautes Haus lässt sich vor dem Kauf besichtigen und die Bausubstanz prüfen; ein Off-Plan-Projekt eines Bauträgers ist oft günstiger, birgt aber das Risiko von Bauverzögerungen oder Qualitätsmängeln gegenüber dem Verkaufsprospekt. Reines Bauland ist meist am günstigsten, erfordert aber zusätzliches Budget und Zeit für Baugenehmigung und Erschließung.

Notar-, Steuer- und Maklerkosten

Neben dem Kaufpreis fallen mehrere Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer (BPHTB) beträgt landesweit bis zu 5 Prozent des Kaufpreises, abzüglich eines steuerfreien Grundbetrags, der je nach Region unterschiedlich hoch ist. Notar- und PPAT-Gebühren – der PPAT beurkundet die Eigentumsübertragung – liegen meist zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises. Wird ein Makler eingeschaltet, verlangt dieser in Bali üblicherweise 2 bis 5 Prozent; in der Praxis ist diese Provision meist im Verkaufspreis eingerechnet und wird faktisch vom Verkäufer getragen. Insgesamt sollten Käufer mit Nebenkosten im mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises rechnen; eine frühzeitige, schriftliche Kostenaufstellung mit dem Notar schafft Klarheit.

Finanzierung: Was Ausländer beachten müssen

Eine Bankfinanzierung ist für Ausländer auf Bali deutlich schwieriger als für indonesische Staatsbürger. Nur wenige indonesische Banken vergeben Immobilienkredite (KPR) an Ausländer mit gültigem Aufenthaltstitel, meist mit höherer Anzahlung, strengeren Bonitätsprüfungen und kürzerer Laufzeit als bei einheimischen Käufern. Ratenzahlungen direkt beim Bauträger sind eine gängige Alternative, bergen bei Bauverzögerungen aber ein finanzielles Risiko. Eine vollständige Barzahlung gilt vielen Käufern als sicherste, wenn auch kapitalintensivste Variante. Vor einer Zusage lohnt sich eine genaue Prüfung von Bauträger, Grundstückstitel und Vertragsbedingungen, idealerweise mit einem unabhängigen Immobilienanwalt.

Küstenlage: Was beim Kauf am Meer zu beachten ist

Grundstücke in etablierter Küstenlage, etwa in Canggu, Uluwatu oder Sanur, kosten in der Regel mehr, bieten dafür meist bessere Infrastruktur, Erschließung und eine stabilere Nachfrage bei Wiederverkauf oder Vermietung. Weniger erschlossene Küstenabschnitte sind günstiger, dafür oft mit schwächerer Anbindung und höherem Erosionsrisiko verbunden.

Küstenabschnitt in Bali mit Gebäuden nahe dem Strand, türkisfarbenem Meer und Wellen am Riff — Bebauter Küstenabschnitt in Bali mit Häusern nahe dem Sandstrand und türkisfarbenem Meer. Foto: cloud.shepherd, Lizenz CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

Bei Grundstücken direkt am Wasser lohnt sich vorab eine Prüfung von Erosionsrisiko und lokalen Bauvorschriften für Küstenbereiche – diese können die Bebauung einschränken und sollten vor dem Kauf bei der Gemeindeverwaltung (Desa) oder dem zuständigen Bauamt erfragt werden. Auch die Wasserversorgung ist ein Thema: In manchen Küstenlagen kommt das Wasser aus privaten Brunnen statt aus dem öffentlichen Netz, was zusätzliche Wartung erfordert und vor dem Kauf geklärt werden sollte.

Makler und Anlaufstellen für die Haussuche

Für die Suche empfiehlt sich ein lokaler Makler mit Erfahrung im Umgang mit ausländischen Käufern: Er kennt Angebote abseits der großen Portale, das Preisniveau vor Ort und kann bei Vertragsdetails und Rechtsfragen zwischen den Sprachen vermitteln.

Große deutsche Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt sind auf den deutschen Markt ausgerichtet und listen kaum indonesische Objekte; für die Haussuche auf Bali sind sie wenig ergiebig. Ergiebiger sind auf Indonesien beziehungsweise Bali spezialisierte Plattformen und Makler vor Ort, die auch bei Besichtigungen aus der Ferne unterstützen.

Häufige Fragen

Können Ausländer auf Bali direkt Land besitzen?

Nein. Volleigentum (Hak Milik) ist ausschließlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ausländer nutzen stattdessen Leasehold, Hak Pakai oder eine PT PMA mit Baurecht (HGB).

Was unterscheidet Leasehold von Hak Guna Bangunan (HGB)?

Leasehold ist ein privater Mietvertrag mit dem Grundstückseigentümer, meist über 25 bis 30 Jahre, ohne gesetzliche Höchstdauer. HGB ist ein eingetragenes Baurecht, das eine PT PMA für bis zu 80 Jahre (30 plus 20 plus 30) halten kann, und eignet sich eher für Vermietung oder mehrere Objekte.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf auf Bali?

Die Grunderwerbsteuer (BPHTB) beträgt bis zu 5 Prozent, Notar- und PPAT-Gebühren meist 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Kommt ein Makler hinzu, verlangt dieser üblicherweise 2 bis 5 Prozent, in der Praxis meist zulasten des Verkäufers.

Welche Regionen auf Bali sind bei ausländischen Käufern besonders gefragt?

Im Süden vor allem Seminyak, Canggu und Uluwatu, im Landesinneren Ubud – jeweils wegen guter touristischer Vermietbarkeit und Infrastruktur. Die Nachfrage verschiebt sich mit neuen Straßen- und Erschließungsprojekten und sollte vor einer Investition aktuell vor Ort geprüft werden.

Sind Nominee-Verträge mit einem indonesischen Strohmann eine Lösung?

Nein. Solche Konstruktionen sind nach dem indonesischen Agrargesetz (UUPA, Art. 26 Abs. 2) nichtig und bieten dem ausländischen Käufer im Streitfall keinen wirksamen Rechtsschutz.

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